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          國家稅務總局關于進一步落實研發費用加計扣除政策有關問題的公告!

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          國家稅務總局關于進一步落實研發費用加計扣除政策有關問題的公告!

          發布日期:2021-09-23 作者:瑞信會計 點擊:

          引言

           這一節單獨說房地產開發環節的三大稅之二:土地增值稅。
          土地增值稅計算的大邏輯全國都是一樣的,但是各地具體計算方法又略有不同。

                那么下面寫的,是給大家一個參考,思路基本都是一致的,如果大家在自己的公司有不同具體計算公式,以公司的要求為準。


          1計算邏輯與公式


          土地增值稅計算的大邏輯是:

          用銷售收入減去扣除金額,得到一個增值額,用這個增值額除以扣除金額得到一個增值比例,根據比例不同,適用不同的稅率和速算扣除系數。

          土地增值稅就等于增值額乘以適用稅率,再減去扣除金額與速算扣除系數的乘積。


          具體計算公式如下:

          增值額=轉讓房地產收入總額-扣除項目金額

          土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數


          適用稅率如下:

          image.png


          舉個特別簡單的例子(先不考慮增值稅的影響),一個項目轉讓房地產收入總額(一般來說,就是銷售收入)是10億,假設扣除項目金額是6億元,那么:


          增值額=10億-6億=4億;


          增值額除以扣除金額的比例=4億/6億=66.7%


          這個比例套用上面的表,增值額在50%-100%之間,那么適用稅率為40%,扣除系數為5%


          應繳土地增值稅=增值額4億*適用稅率40%-扣除項目金額6億*速算扣除系數5%=1.3億


          2扣除項目金額包括哪些?


          (1)取得土地使用權支付金額(以下簡稱A):即土地出讓金、補繳地價款、契稅;

          (特別注意:在計算增值稅及附加的時候,契稅不能抵扣,而在計算土地增值稅的時候,則可以抵扣。)


          (2)房地產開發成本(以下簡稱B):包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發間接費用。


          (3)房地產開發費用(以下簡稱C):指的是銷售費用、管理費用、財務費用。



          財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用,按A、B的金額之和的5%以內計算扣除。

          凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用按A、B的金額之和的10%以內計算扣除。


          看起來有點復雜,對投資人員來說,也別管利息有沒有金融機構證明了,直接按照計算扣除就行了,公式是C=(A+B)*10%


          (4)與轉讓房地產有關的稅金(以下簡稱D):“營改增”后指的就是增值稅附加


          特別注意,這里抵扣的稅金是增值稅附加,就是城建稅、教育費附加、地方教育費附加等,不是增值稅本身。這里很容易錯。


          (5)加計20%扣除(以下簡稱E): E=(A+B)*20%


          3“營改增”以后計算土地增值稅時,每項都不含增值稅


          聽標題都暈了,簡單來說,就是這個意思:


          轉讓房地產收入總額要去掉銷


          轉讓房地產收入總額(不含稅)=銷售收入(含稅)-銷項稅


          回憶一下入門篇(九)增值稅的計算公式:


          轉讓房地產收入總額(不含稅)=銷售收入-(銷售收入-當期允許扣除的土地價款)/1.1*0.1


          這樣就把銷項稅扣除了。


          扣除項目金額:全部都要去掉進項稅


          具體計算的時候,建議先算增值稅及附加,在表格里留好每項的銷項稅和進項稅,這樣再算各種不含稅部分就很容易了。(后面我們會舉個例子。)


          image.png

          4一分法 VS. 二分法 VS. 三分法


          首先,土地增值稅是以項目為單位進行清算,對于分期開發的項目,以分期為單位清算。


          那某一期有不同業態的怎么分呢?


          有三種方法:一分法、二分法和三分法。


          一分法就是一起算

          二分法分為:普通住宅,其它

          三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。


          (需要注意的是,車位分有產權和沒產權的;有產權的才需要交土地增值稅,放在“其它”里面,如果開發商賣的是沒有產權的車位,那其實是一種長租的性質,不用交土地增值稅,而應該交房產稅。)


          那么應該選用哪一種分法來算呢?


          要看當地稅局的要求!


          具體遇到的時候先網上搜一下,如果搜不到,就要問問兄弟企業在當地怎么算的。


          那么一個高層住宅建筑,如何界定它屬于普通住宅,還是非普通住宅呢?

          又是那句話:各地要求不一樣!


          大體來說,一般從這三方面考慮:

          1、容積率在1.0以下(不含1.0);

          2、單套建筑面積在多少平方米以上(12年說是144平,后來又改成120平,但是各地要求不一樣)、或者房屋交易成交價在多少萬以上。

          3、實際成交價格高于該區市場指導價;


          以上三點只要符合一個,即為非普通住宅。反之則為普通住宅。

          特別注意:具體遇到的時候先網上搜一下當地要求,一般能搜到,如果搜不到,就按照非普通住宅來算。(現在市面上能被稅局界定為普通住宅的房子比例不高)

          特別注意:算土地增值稅一定要按照當地的分法算,不能把所有業態全部放在一起算,根據我自己的計算經驗,差別巨大,一個10億總銷的小項目光這一點算法不同,利潤能差上千萬。

          因為一般來說,車位算下來都是虧錢的,普通住宅略賺,別墅和商業賺得多,如果全部放在一起算,相當于把車位、普通住宅的成本攤到別墅里去了,整體增值率降低,稅率的檔比較低,整體稅少很多。


          5分攤原則


          二分法、三分法會要求把收入、可抵扣金額等在不同業態中進行分攤,那么分攤的原則是什么呢? 這是計算土地增值稅最難的一關。


          其實這個分攤方法各地也不太一樣,下面介紹的是比較常用的,可以參考:


          銷售收入:按照實際發生的為準。比如普通住宅賣了多少,非普通住宅賣了多少,其它賣了多少。


          取得土地使用權支付金額、土地拆遷成本等怎么分攤?


          大概可以這么算:

          分期開發的:按照占地面積法(即某一期的占地面積占總用地面積的比例)進行分攤。


          同一期內各業態:按照可售面積法(即某一期的可售建筑面積占總可售建筑面積的比例)進行分攤。

          【注意:這里的可售面積只指地上可售面積,不包括車位等】

          特別注意: 地下車位不分攤土地成本(除非像廣州某些區域,土地出讓合同里明確寫了地下面積要補繳多少地價)

          開發成本等:按照實際發生。但是我們投資人員在測算時無法把成本分到物業,那么就按照總建筑面積分攤。(包括地上和地下建筑面積)


          這里要注意,很多地區要求,車位面積分攤的時候按照可售的產權面積來算,而不是按照真實的地下車位建筑面積。比如一個車位真實面積一般35-40平,但是實際產權面積可能只有12平左右。


          房地產開發費用(銷售費用、管理費用、財務費用):回憶一下之前的公式,C=(A+B)*10%,是計算扣除的,按照分類計算即可。


          6預征和清繳


          和增值稅及附加一樣,土地增值稅也是先預征,到一定程度再清繳。

          清繳的時候多退少補,跟增值稅及附加也是一樣的,補是肯定要補的,退卻不一定。很多時候根本就退不了。(我個人傾向于,如果沒有案例可以證明稅局能退,那么就全部按照不能退計算。)


          預征土地增值稅=(銷售回款-預繳的增值稅)×預征率

          收到回款的次月就要申報。


          回憶一下之前預繳增值稅的計算公式:

          預繳的增值稅=預收款/(1+適用稅率或征收率)*3%


          簡易征收方法是 銷售回款/(1+5%)*3%

          一般征收方法是 銷售回款/(1+10%)*3%


          那么土地增值稅的預征率是多少呢?又是那句話:各地要求不一樣!一般網上能查到。查不到就問問同行。


          分不同業態,一般來說普通住宅2%,非普通住宅3%,有些地區還要分別墅、商業,這些預征率更高。


          土地增值稅清算時點:


          規則太復雜,各地實際要求又不一樣,我自己一般就簡化為竣工驗收后清算。


          詳細而復雜的規則如下:

          關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知

          納稅人符合下列條件之一的,應進行土地增值稅的清算。

          (一)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;

          (二)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

          (三)直接轉讓土地使用權的。

          對符合以下條件之一的,主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

          (一)已竣工驗收的房地產開發項目,已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

          (二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

          (三)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;

          (四)?。ㄗ灾螀^、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況。


          7計算土地增值稅的例子


          我看過很多公眾號的計算例子,我這個應該是最復雜的。但是我這個也是最接近真實發生案例的,如果這個例子看懂了,那么就可以實際去操作測算了。


          (一)假設條件如下:

          (1)、項目規劃指標

          image.png


          (2)、售價假設

          image.png


          (3)、成本假設

          image.png


          (4)、當地土地增值稅政策假設

          這是個新項目;

          當地用三分法;

          高層住宅在當地屬于非普通住宅;

          當地土地增值稅預征稅率如下:

          image.png


          (二)計算過程:


          (1)、先算增值稅及附加

          由于土地增值稅的收入和成本都要扣掉增值稅,所以我們先計算增值稅及附加。(不清楚怎么算的,請先看上一節)

          image.png


          (2)、計算土地增值稅:

          根據土地增值稅政策假設,這個項目分兩類:非普通住宅(高層住宅)、其它(商業、車位)


          先算預征:

          預征土地增值稅=(銷售回款-預繳的增值稅)×預征率


          回憶一下上一節講的,預繳增值稅=收入/1.1*3%

          非普通住宅收入=90000萬元

          其它類收入=(商業收入+車位收入)=29000萬元

          預征土地增值稅=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470萬元


          再算應繳土地增值稅額:


          核心就是算出三個數:轉讓房產收入總額(不含稅)、取得土地使用權支付金額(不含稅)、房地產開發成本(不含稅)


          轉讓房產收入總額(不含稅):

          轉讓房產收入總額(不含稅)=銷售收入-銷項稅=119000-8091=110909萬元

          這項目是三分法,根據假設條件,分為非普通住宅和其他兩類,那么收入總額如何分攤呢?

          可以按照分類實際一個個算,也可以簡化一點,按照銷售額分攤

          轉讓房產收入總額(不含稅,非普通住宅)=轉讓房產收入總額(非普通住宅)/總銷售額*非普通住宅銷售額=110909/119000*90000=83881萬元


          轉讓房產收入總額(不含稅,其它)=轉讓房產收入總額(其它)/總銷售額*其它類型銷售額=110909/119000*29000=27028萬元


          取得土地使用權支付金額(不含稅):

          取得土地使用權支付金額=土地出讓金+契稅=30000+900=30900萬元

          注意:土地出讓金和契稅在計算增值稅的進項時都沒有考慮的,所以不用扣增值稅

          分攤方式:按可售面積法(特別注意:車位不攤土地成本)


          取得土地使用權支付金額(非普通住宅)=取得土地使用權支付金額/總可售面積*高層住宅可售面積=30900/99500*90000=27950


          取得土地使用權支付金額(其它)=取得土地使用權支付金額/總可售面積*商業可售面積=30900/99500*9500=2950


          房地產開發成本(不含稅):

          房地產開發成本(不含稅)=房地產開發成本-相應的進項稅=34000-1978-192=31829萬元


          分攤,按總建筑面積法:


          這里要注意,很多地區要求,車位面積分攤的時候按照可售的產權面積來算,而不是按照真實的地下車位建筑面積。比如一個車位真實面積一般35-40平,但是實際產權面積可能只有12平左右。


          假設車位1000個全部可售,車位產權面積是12平米一個,則車位建筑面積為12*1000=12000平方米,總建筑面積=高層住宅91500+商業9500+地下建筑面積12000=113000平方米。


          因此:

          房地產開發成本(不含稅,非普通住宅)=房地產開發成本(不含稅)/總建筑面積*高層住宅建筑面積=31829/113000*91500=25773萬元


          房地產開發成本(不含稅,其它)=房地產開發成本(不含稅)/總建筑面積*(商業建筑面積+地下車位建筑面積)=31829/113000*(9500+12000)=6056萬元


          image.png


          8特殊情況

          舊改項目、保障房、村企合作、政府返還土地款的,這些都比較復雜,也沒有定論,打算三大稅寫完了用一節專門和大家一起探討一下。




          小結:

          1、土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

          增值額=轉讓房地產收入總額-扣除項目金額

          適用稅率和速算扣除系數見下表:


          image.png


          2、扣除金額包括:

          (A)取得土地使用權支付金額;

          (B)房地產開發成本;

          (C)房地產開發費用:C=(A+B)*10% ;

          (D)與轉讓房地產有關的稅金:增值稅附加;

          (E)加計20%扣除:E=(A+B)*20%


          3、營改增”以后土地增值稅計算都要扣去增值稅

          轉讓房地產收入總額要去掉銷項稅

          扣除項目金額:全部都要去掉進項稅


          4、一分法 VS. 二分法 VS. 三分法

          一分法就是一起算;

          二分法分為:普通住宅,其它;

          三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。

          普通住宅各地定義不一樣。


          5、分攤原則

          各地不太一樣,大概如下:

          銷售收入:按照實際分攤

          土地成本分期開發的按照占地面積法;同一期類各業態按可售面積法;

          其他成本等:一般按照總建筑面積分攤


          6、預征和清繳

          預征土地增值稅=(銷售回款-預繳的增值稅)×預征率


          預征率各地不一樣!

          來源:土地收并購入門到精通


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